העדר סטנדרניזציה בתחום פיקוח הבנייה בישראל יצר מספר קשיים ובעיות הן עבור היזמים והן עבור מפקחי הבנייה, שבאים לידי ביטוי בנושאים שונים ומעלים תהיות באשר לחובותיו המקצועיות של מפקח הבנייה ואופן התמחור של השירות שהוא נותן ללקוח, הגינות המחיר והתמורה שמקבל הלקוח.

הבעיה העיקרית היא, שמרבית מפקחי הבנייה מציעים סל שירותים כללי, שבחינה מדוקדקת שלו וירידה לפרטיו חושפת פערים והבדלים רבים בין מה שמציע איש מקצוע אחד לאחר. כמו כן, גם הלקוח שעושה מצידו שיעורי בית ולוקח כמה הצעות מחיר ממפקחי בנייה שונים עשוי לגלות שגם כאשר הפערים אינם גדולים בין איש מקצוע אחד לאחר, המחירים שונים מאוד- אופן התמחור שונה וגם העלות הכוללת של פיקוח הפרויקט שונה לחלוטין בין מפקח אחד לאחר.

מה כוללת עבודתו של מפקח הבנייה?

כפי שציינו, העדר סטנדרט אחיד יוצר פערים בין השירותים השונים שמעניק מפקח הבנייה ללקוח. עם זאת, קיים איזשהו בסיס משותף, שעל פיו פועלים מרבית מפקחי הבנייה בארץ.

תמהיל השירותים של מפקח הבנייה שלכם במרבית המקרים יכלול את הנושאים הבאים:

1. באופן כללי, מפקח הבנייה שלכם צריך לפתור אתכם מכל התעסקות שקשורה לפן המקצועי על כל חלקיו של הבנייה, כך שתוכלו להמשיך בשגרת יומכם מבלי מפריע, למעט הנושאים בהם הוא צריך את הסכמת הלקוח כמו בחירת הקבלנים שיבצעו את העבודה, קבלת החלטות עיצוביות ועוד.
2. מפקח הבנייה אמור לסייע ללקוח לאתר אנשי מקצוע איכותיים, שמסוגלים לבצע את העבודה הנדרשת ברמה הגבוהה ביותר ובמקצועיות. כמו כן, הוא אמור לנהל משא ומתן עם אנשי המקצוע הללו על מנת לקבל את המחיר הכי משתלם ללקוח מבלי לגרוע מהאיכות ומקצועיות.
3. מפקח הבנייה מכין תחזית שצופה את עלויות הבנייה, קובע את לוחות הזמנים הנדרשים לביצוע העבודה ולוקח עליהם אחריות.
4. מפקח הבנייה מכין את חוזי העבודה בין הלקוח לקבלנים השונים שעובדים במסגרת הפרויקט.
5. מפקח הבנייה מכין מפרטים עבור חומרי הבנייה הנדרשים לכל שלבי העבודה.
6. מפקח בנייה מבקר באתר על מנת לוודא שכל אנשי המקצוע מבצעים את עבודתם בהתאם לתכניות, למפרטים, לתקציבים וללוחות הזמנים ועל מנת לתת מענה לכל סוגיה, בעיה, התלבטות או קושי.
7. מפקח הבנייה נדרש להיות בקשר עם הלקוח לאורך כל תהליך העבודה על מנת לספק לו עדכונים בכל המתרחש באתר ולהבטיח המשך עבודה רציף.

בחינה מדוקדקת של השירותים שעליהם מתחייב מפקח הבנייה שלכם תבטיח שתקבלו שירות מקיף לכל צורכי הפרויקט מא' ועד ת'.

• הערכת תכניות ובחינת כדאיותן.
• הגדרת יעדים לאורך הפרויקט, הגדרת התפלגות העבודה ובניית תכנית לתיאום בין הגורמים השונים הפועלים באתר.
• בניית תכנית לניהול סיכונים.
• הגדרה של מערכות מעקב ובקרה.
• הערכה ובניית תקציבים.
• הנפקת דו"חות פרויקט.
• ניהול ותיעוד רשומות.
• ניהול מכרזים, ניהול חוזים חוזים ומעקב אחר קיומם באופן מלא על ידי כל הנוגעים בדבר.
• תכנון רכש.
• פיקוח עלויות.
• בקרת איכות.
• בניית תכנית לשיפור הון.
• פתירת מחלוקות וסכסוכים בין הקבלנים ואנשי המקצוע הפועלים באתר.
• ליווי הפרויקט לטופס 4.
• בקרת בטיחות ועבודה על פי כל התקנים באתר.

קיימים מקרים שונים, בהם הלקוח מבקש שירות פיקוח בנייה רק עבור שלבי עבודה מסוימים או שנחוצה לו רק פגישת התייעצות. במקרים אלו, מפקח הבנייה מעניק ייעוץ או פיקוח בהתאם לדרישות הלקוח ובהתאם לשלבי העבודה בהם נמצא הפרויקט. אפשרויות אלו מומלצות פחות, שכן הן עלולות ליצור מצבים שבהן צצות בעיות או תקלות שעלולות ליפול בין הכיסאות, ולא יהיה מי שייקח עליהן אחריות.

אם כך, מה הדרך הכדאית לבחון כמה עולה מפקח בנייה, ואיך זה ישפיע על הבחירה שלכם בין המפקחים השונים שתראיינו?

פיקוח בנייה מחיר

ראשית, עליכם לדעת, שקיימות 3 שיטות תמחור פופולריות בתחום פיקוח הבנייה:

1. עלות חודשית– שיטת התשלום החודשית מאפשרת לכם לדעת בוודאות כמה תידרשו לשלם למפקח עבור כל חודש עבודה. ייתכן שתידרשו לשלם את מלוא הסכום או חלק ממנו מראש, אך בשיטה זו אינכם מכסים את עצמכם במקרים שבהם קיימת חריגה מזמני העבודה שנקבעו לפרויקט – העדיפות הפחות שכיחה בישראל. היא מנתקת את מימד הזמן מניהול הפרוייקט ולמעשה עלולה להשיג יעד שלילי של משיכה ומריחה של הזמן
2. עלות פר פרויקט– כאן מפקח הבנייה עשוי לדרוש מכם סכום גלובלי עבור שירותיו לכל אורך הפרויקט. במקרים מסוימים הוא עשוי לסכם עמכם על העלויות בגין הארכת הפרויקט או להתחייב לעבוד עד תום הפרויקט במחיר שנקבע ביניכם לפני תחילת העבודה – זו השליטה המומלצת. היא מכילה אחריות מקצה לקצה
3. עלות שנתית – בפרויקטים ארוכי טווח, שעשויים לארוך מספר שנים, מפקח הבנייה עשוי לדרוש עלות שנתית. אפשרות זו פחות רלוונטית לבנייה פרטית או לבנייה של פרוייקטים עד שנתיים בממוצע

בכל מקרה, כדאי לעגן את נושא העלויות בגין שירותיו של המפקח במסגרת חוזה עבודה מסודר.

בחלק מהמקרים מפקח הבנייה עשוי לדרוש עלות נוספת בגין שירותים מיוחדים אותם הוא מציע, כמו ליווי הפרויקט לטופס 4 לדוגמה, שזה שירות מפקחים רבים מעדיפים שלא להציע ללקוח.

במרבית המקרים פגישת ייעוץ ראשונית איננה מחויבת בתשלום, אך אין זה גורף.

כמו כן, מומלץ לכלול במסגרת הסכם העבודה עם המפקח סעיף שאוסר עליו לקבל עמלות מאנשי מקצוע וקבלנים אחרים, כך שתבטיחו לעצמכם שהוא פועל ממקום נקי, שדואג לאינטרסים שלכם בלבד. הכנסת סעיף זה לחוזה עלולה לגרור עלויות גבוהות יותר בגין עבודתו של מפקח הבנייה, אך מכיוון שרק כך אתם יכולים להבטיח שמפקח הבנייה ידאג לאינטרסים שלכם בלבד, שווה להשקיע תשלום נוסף, ולו בשביל השקט הנפשי שלכם וההבטחה שאתם מעסיקים רק את אנשי המקצוע הטובים ביותר, שמתאימים לפרויקט הספציפי שלכם באופן מיטבי.

פרט לכל הכתוב לעיל, כדי לדעת כמה אמור לעלות לכם השירות של מפקח בנייה, עליכם להשיב על 3 השאלות הבאות:

• מהו סוג הפרויקט שעבורו אתם זקוקים למפקח בנייה?

האם אתם משפצים בית קיים? האם אתם בונים תוספת למבנה קיים? האם אתם בונים בית מאפס? לסוג הפרויקט שאתם מבקשים לבנות יש השפעה מכרעת על עלות הפיקוח, שכן הוא יקבע את הכישורים שנדרשים ממפקח הבנייה, את פרק הזמן שתימשך הבנייה ואת מורכבות הפרויקט.

• מהו סדר גודלו של הפרויקט, וכמה זמן הוא עשוי להימשך?

בנייה של בית צמוד קרקע או בנייה של בית מלון אינן זהות. סדר גודל הפרויקט והמורכבות שלו הנם גורם מכריע, שמפקח הבנייה שלכם צריך להיות מודע לו כדי לבחון את התאמתו לתפקיד ואת העלות שנדרשת לשם פיקוח הפרויקט.

• איזה סוג פיקוח אתם רוצים שהמפקח ייתן לכם לאורך הפרויקט?

פיקוח עליון דורש מהמפקח לפקוד את אתר הבנייה בנקודות זמן ספציפיות וקריטיות לאורך הבנייה, ואינו מחייב אותו להגיע באופן תכוף לכל אורכו. לעומת זאת, פיקוח צמוד מבטיח שמפקח הבנייה נמצא כמעט תמיד באתר, מה שמשפר את יכולתו לנטר, לבקר, לוודא ולעשות את עבודתו בצורה טובה יותר, לחזות תקלות, לתת פתרונות מהירים ולהיות זמין ללקוח ולכל העוסקים במלאכה.

על מה כדאי לבסס את הבחירה שלכם?

ביסוס ההחלטה על ההצעה הנמוכה ביותר עלולה לעלות לכם הרבה יותר בהמשך הדרך. מפקחים רבים עשויים לעגל פינות, להתחמק מנוכחות קבועה באתר או לפספס דברים חיוניים ביותר כמו סיכונים באתר, חריגות מהתקציב או איכות עבודה ירודה. כשמדובר במפקח בנייה אמנם לא היקר ביותר הוא הטוב ביותר, אבל הבחירה בהצעה הכי זולה גם היא לא כדאית בהכרח.

בדרך כלל הבחירה צריכה להתבסס על הכישורים של מפקח הבנייה. לשם כך כדאי לבקש מהמפקחים שמראיינים לציין את הכישורים שלהם בעת הגשת הצעת המחיר לצד נתוני ההשכלה המקצועית וההכשרות השונות שעברו. מומלץ לדרוש תעודות מקצועיות וכמובן המלצות של לקוחות שבנו פרויקט דומה לשלכם. כמו כן, יש לוודא שהכשרותיו של מפקח הבנייה תואמות את סוג הפרויקט שאתם מבקשים לבנות.

על מנת לבסס את הבחירה בצורה מיטבית כדאי לכלול גם שיקולי תמורה, שכן מפקח בנייה שמעניק את סל השירותים הרחב ביותר ובעל הידע המקצועי הנרחב ביותר הוא העדיפות הכי טובה בשבילכם.

שורה תחתונה, כמה מפקח בנייה עולה לכם?

אם מפקח הבנייה שאתם מראיינים גובה עבור פגישת ייעוץ, הוא עשוי לחייב אתכם בעלות של 750 עד 1,500 ש"ח (לא כולל מע"מ).

העלות החודשית עבור מפקח בנייה יכולה לנוע בין 5,000 ל- 20,000 ש"ח, תלוי בגודל הפרויקט ובסוג הפיקוח שנדרש.

עבור מי שמבקש תמחור פר פרויקט או עלות לשנה, עלות המפקח עשויה לנוע בין 40,000 ל- 120,000 ₪ בממוצע כאשר המחיר הסופי הוא נגזרת של מורכבות הפרויקט, מיקומו הגיאוגרפי, הניסיון והוותק של מפקח הבנייה ותכולת הסכם העבודה איתו ( טופס 4, פיקוח צמוד או פיקוח עליון ועוד)

עם זאת, לפי כל הכתוב לעיל, ניתן לומר באופן חד- משמעי, שעלות מפקח בנייה היא נושא מאוד גמיש ודינמי. כמו בכל תחום, גם כאן כדאי לעשות סקר שוק ולקחת כמה הצעות מחיר (3 לכל הפחות) ולשאול אנשים שעשו זאת לפניכם כמה הם שילמו בעבור מפקח בנייה, ובמה הוא תרם להם בפרויקט.